Resolución del contrato de arrendamiento de vivienda: Plazos mínimos y periodo de preaviso necesario.
Somos propietarios de una vivienda que está alquilada, pero no queremos renovar el contrato...
Somos inquilinos, tenemos un contrato firmado pero queremos irnos de esta vivienda…
¿Qué podemos hacer?
Es muy frecuente que tanto arrendadores de viviendas como arrendatarios (inquilinos) se planteen las anteriores cuestiones, debido a múltiples y diversos motivos, por ejemplo... propietarios que desean vender una vivienda que tienen alquilada, o que pretenden que sus hijos entren a vivir en esa casa, o que quieren alquilársela a otra persona…
También podemos encontrarnos con inquilinos que han encontrado un piso que les gusta más, o que desean cambiarse de ciudad, etc. Como decía, son múltiples los motivos que pueden hacer que deseemos dar por resuelto el contrato de arrendamiento firmado. No obstante, para ello, deben cumplirse una serie de requisitos que intentaré sintetizar y explicar de forma comprensible.
En primer lugar, es importante aclarar que en este artículo hablaré sobre los arrendamientos para uso de vivienda, distintos de otros tipos de arrendamientos de inmuebles, como por ejemplo los arrendamientos de temporada, vacacionales, locales comerciales, etc. A los que se les aplica una normativa distinta.
Pues bien, en primer lugar, estos arrendamientos de vivienda se regulan por la Ley de Arrendamientos Urbanos, y en todo lo no previsto por esta Ley, entrará en juego lo establecido en el Código Civil.
Entrando ya en los requisitos que debemos tener en cuenta a la hora de dar por resuelto – y por tanto, por concluido – el contrato de arrendamiento, debemos centrarnos en dos: el plazo mínimo de duración del contrato, y el preaviso necesario para comunicar su resolución a la otra parte.
Plazo mínimo de duración del contrato:
A este respecto, el primer paso será comprobar la fecha en la que se firmó el contrato, pues su duración mínima (3 o 5 años) dependerá de cuándo se firmó el contrato entre las partes. No obstante, a día de hoy ningún contrato puede tener una duración inferior a los 5 años, o 7 años si el arrendador es una persona jurídica (empresa).
Además, si llegada la fecha de finalización del periodo legal mínimo, ninguna de las partes notifica a la otra su deseo de no renovar el contrato, respetando el periodo de preaviso necesario que abordaremos posteriormente, el contrato se prorrogará anualmente hasta alcanzar un máximo de 3 años más.
Por último, si se alcanzan estos 3 años de prórroga legal y, nuevamente, ninguna de las partes manifiesta lo contrario, el contrato entrará dentro de la conocida como “tácita reconducción”, prorogándose nuevamente, por periodos anuales o mensuales (dependerá del contrato), resultando de aplicación lo previsto en el artículo 1.566 del Código Civil.
Vemos, por tanto, que el periodo de preaviso necesario para notificar a la otra parte la intención de no renovar el contrato de arrendamiento resulta fundamental. Además, este periodo de preaviso variará en función del momento en que se encuentre el contrato.
Plazo de preaviso necesario para notificar la no renovación del contrato de arrendamiento:
Escenario 1: Queremos resolver el contrato antes de que finalicen los 5 años de duración mínima legal (o 7 años si el arrendador es persona jurídica):
Si nos encontramos dentro de los primeros 5 años obligatorios (o 7 años si el arrendador es una persona jurídica), únicamente será el arrendatario (inquilino) el que pueda resolver el contrato, siendo necesario que hayan transcurrido mínimo 6 meses desde su inicio, y que se preavise al arrendador con, al menos, treinta días de antelación.
Escenario 2: Queremos resolver el contrato una vez alcanzado el periodo mínimo legal (recordemos, 5 o 7 años).
Para poder resolver el contrato de arrendamiento tras la duración del periodo legal obligatorio, el arrendador deberá preavisar al inquilino con, al menos, 4 meses de antelación a la fecha de finalización del contrato. Por su parte, el inquilino deberá respetar un periodo de preaviso de dos meses para comunicar su intención de no renovar el contrato.
Escenario 3: Queremos resolver el contrato de arrendamiento que se encuentra dentro del periodo de prórroga legal.
Recordemos que si el contrato alcanza su duración mínima legal (5 o 7 años), y ninguna de las partes ha manifestado su intención de no renovarlo, el contrato se prorroga anualmente durante un máximo de 3 años.
En este caso, el periodo de preaviso se reduce, de tal forma que es necesario comunicar a la otra parte la no renovación del contrato con, al menos, un mes de antelación a la finalización de cualquier anualidad.
Escenario 4: Tácita reconducción.
Si se han superado los tres años de prórroga legal y ninguna de las partes ha resuelto el contrato, éste se se entiende prorrogado anual o mensualmente (en función del contrato) si el inquilino permanece en la vivienda durante quince días sin que el arrendador le haya comunicado la resolución del contrato.
En estos casos, bastará con una comunicación al inquilino dentro de esos primeros quince días, aunque en la práctica y en términos de buena fe, particularmente soy partidario de ofrecer un preaviso de un mes (lo que dependerá también de las circunstancias del caso concreto).
Por último, son muchos los propietarios que se preguntan si pueden resolver el contrato con los inquilinos antes del período mínimo legal para destinar la vivienda a uso familiar.
Al respecto, es importante hacer algunas consideraciones:
- En primer lugar, para optar a esta posibilidad es necesario que el arrendamiento actual haya tenido una duración mínima de un año; es decir, no podremos optar a esta vía antes de que se cumpla un año de arrendamiento.
- Por otro lado, esta posibilidad debe haberse señalado específicamente en el contrato de arrendamiento firmado.
- La necesidad de destinar la vivienda a uso familiar implica que la vivienda en cuestión pasará a ser la residencia permanente del propio arrendador o de sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción (ascendientes o descendientes) o de su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
- En tales casos, se debe comunicar a los inquilinos esta circunstancia con, al menos, dos meses de antelación, y éstos estarán obligados a desalojar la vivienda.
No obstante, si una vez desalojada la vivienda no se procede a utilizar la misma para uso familiar en los términos señalados, el arrendador puede tener consecuencias legales negativas, por lo que no es aconsejable utilizar esta vía salvo en aquellos casos en los que se sea efectivamente necesario.
En resumen, y vista la amplitud de la normativa de aplicación, así como la necesidad de analizar minuciosamente cada caso concreto, podemos afirmar que se trata de una materia en la que resulta especialmente importante asesorarse correctamente por un abogado especializado, pues un pequeño error, si acudimos a la vía judicial, puede conllevar la desestimación de nuestra demanda, con los evidentes perjuicios que ello supone.
Por tanto, si tienes cualquier duda o necesitas asesoramiento sobre tu caso concreto, no dudes en ponerte en contacto conmigo, pues estaré encantado de atender tu caso sin compromiso.
Ignacio López Velázquez.
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